住宅ローン控除の2026年改正はどう変わる？中古マンションで13年適用を目指すポイントを解説

2026年改正で中古も最長13年に？基本の全体像

住宅ローン控除は、一定の要件を満たす住宅ローンについて、各年の所得税額から控除を受けられる制度です。
控除額は、その年の住宅ローン年末残高に一定の控除率を乗じて計算し、現行制度および2026年改正後も控除率は原則0.7％とされています。
また、控除を受けられる期間や借入限度額は、住宅の種類や入居年などによって異なる仕組みになっています。
このように、年末残高×0.7％を基本としつつ、住宅の性能や入居時期ごとに細かいルールが設けられている点が大きな特徴です。

2026年（令和8年）の税制改正では、住宅ローン控除の適用期限が、入居時期ベースで令和12年末までおおむね5年間延長されました。
あわせて、省エネ性能の高い既存住宅に対する借入限度額の引上げや、子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ措置などが盛り込まれています。
入居のタイミングとしては、令和8年から令和12年の間に居住の用に供した場合が今回の改正の対象期間と整理されています。
この期間に入居することで、控除期間や借入限度額の面で有利になる可能性がある点が重要です。

新築住宅については、認定長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅など、高い省エネ性能を備えた住宅を中心に、従来どおり最長13年の控除が設定されています。
一方で、2026年改正では、省エネ性能の高い既存住宅（認定住宅やZEH水準、省エネ基準適合など）についても、借入限度額の引上げとあわせて控除期間13年の対象とする方針が示されています。
これにより、中古マンションであっても、一定の省エネ性能や認定を満たすことにより、新築と同様に最長13年の住宅ローン控除を受けられるケースが生まれます。
ただし、具体的な対象区分や要件は住宅の性能区分ごとに異なるため、最新の制度内容を前提に一つ一つ確認していくことが欠かせません。

中古マンションで13年控除を受けられる条件とチェック項目

2026年以降の住宅ローン控除では、中古マンションでも一定の性能や条件を満たせば、最長13年の控除が受けられます。
具体的には、長期優良住宅や低炭素住宅などの「認定住宅」、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅といった、所定の省エネ性能を満たす中古住宅が対象となります。
これらの区分ごとに、借入限度額や控除期間が整理されており、性能が高いほど優遇が手厚くなる仕組みです。
まずは、お考えの中古マンションがどの区分に該当するかを把握することが重要です。

次に、築年数や床面積、所得などの一般的な適用要件を確認する必要があります。
国税庁の案内では、中古住宅についても床面積は原則40㎡以上であることが求められ、所得要件は合計所得金額2,000万円以下とされています。
ただし、合計所得金額が1,000万円を超える場合や、子育て世帯向けの上乗せ措置を利用する場合には、床面積50㎡以上が条件となる点に注意が必要です。
また、取得から6か月以内の入居や、年末まで継続して居住していることなど、期間に関する条件も外せません。

さらに、13年控除の対象になる中古マンションかどうかを判断するには、事前に確認すべき書類があります。
代表的なものとして、登記事項証明書で床面積や築年、用途を確認し、省エネ基準適合住宅であれば住宅省エネルギー性能証明書や建設住宅性能評価書などで等級要件を確かめます。
加えて、長期優良住宅や低炭素住宅に該当する場合は、各種認定通知書の有無が重要になります。
これらの書類がそろっているか、不明点はどのように確認できるかを、購入前の段階で整理しておくと安心です。

子育てファミリーが押さえたい借入限度額・控除額のイメージ

まず、子育て世帯・若者夫婦世帯が住宅ローン減税を利用する際に押さえたいのが、借入限度額の上乗せと控除期間の長さです。
令和8年から令和12年に入居する場合、一定の要件を満たす中古マンションについて、住宅ローン残高の0.7％を最長13年間控除できる仕組みが示されています。
このうち「長期優良住宅」や「低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」などの省エネ性能が高い既存住宅は、通常より高い借入限度額が設定され、子育て世帯などではさらに上乗せされる区分があります。
一方で、省エネ性能が一定基準に満たない中古マンションは、控除期間が10年にとどまる区分とされているため、性能ごとの違いを理解しておくことが大切です。

具体的には、令和8年度以降の制度では、省エネ性能に応じて「借入限度額×控除率×控除期間」で最大控除額のおおまかな枠が決まります。
たとえば、省エネ基準適合以上の既存住宅の場合、借入限度額が2,000万円または3,000万円とされており、子育て世帯・若者夫婦世帯は丸括弧内の高い金額が適用される仕組みです。
この借入限度額に0.7％を乗じた額が、各年の所得税（および一部住民税）から差し引かれ、13年間継続して適用されます。
一方、一般的な省エネ性能に該当しない既存住宅は、借入限度額が2,000万円、控除期間が10年となるため、同じ借入額でも総額の控除額に差が出ます。

また、13年控除を受けられる省エネ性能ありの中古マンションと、10年控除の一般的な中古マンションでは、「いつ入居するか」によってもメリットが変わります。
令和8年から令和12年までに入居すれば、現行の制度設計上、子育て世帯等への上乗せや、省エネ住宅に対する13年控除が適用される前提で試算しやすくなります。
住宅ローン減税で控除しきれなかった分は、翌年分の個人住民税からも一定額まで控除されるため、所得税と住民税を合わせた家計全体の負担軽減効果を見ることが重要です。
さらに、別途用意されている固定資産税の減額措置や、リフォーム関連の減税制度なども組み合わせることで、入居時期による実質的な負担の違いをより具体的にイメージしやすくなります。

2026年以降に中古マンションを買うときの注意点と手続きの流れ

まず、2026年（令和8年）から2030年（令和12年）までに入居した場合は、住宅ローン控除の対象期間や借入限度額が、入居年と住宅の性能区分によって変わる点を押さえることが大切です。
既存住宅でも、省エネ基準適合住宅や一定の性能を満たす買取再販住宅などであれば、控除期間13年や子育て世帯向けの借入限度額上乗せの対象になるケースがあります。
一方、一般的な中古住宅は控除期間10年にとどまる区分もあるため、いつ・どの性能水準の住宅に入居するかで、生涯の控除額に差が出ます。
さらに、制度全体としては、省エネ性能の高い既存住宅への誘導が強まる方向で見直しが進んでいるため、今後の改正動向も確認しながら検討することが重要です。

次に、2026年度以降の住宅ローン控除では、災害リスクが高い区域における新築について適用除外の見直しが行われており、立地によっては制度の対象外となる場合がある点に注意が必要です。
ただし、既存住宅や建替え、リフォームについては、災害危険区域であっても対象となる扱いが示されており、区域内の中古マンションでも条件を満たせば控除を受けられる可能性があります。
また、中古住宅では、耐震性能や断熱性能など、省エネ基準適合住宅に該当するかどうかを証明できる書類がそろっているかが、13年控除の可否を左右します。
そのため、売買契約前から、耐震基準適合証明書や住宅省エネルギー性能証明書などの取得状況を、仲介会社や売主に事前確認しておくことが大切です。

住宅ローン控除を受けるためには、入居初年度に確定申告を行い、その後は勤務先で年末調整を受ける流れが一般的です。
確定申告の際には、登記事項証明書、売買契約書、住宅ローンの年末残高証明書、各種性能証明書、本人確認書類など、国税庁が示す必要書類をそろえておく必要があります。
また、居住の用に供した日から6か月以内に入居していること、各年の12月31日まで引き続き居住していることなど、基本的な適用要件を満たしているかの確認も欠かせません。
なお、電子申告を利用する場合は、事前にマイナンバーカードや利用者識別番号、電子証明書の準備が必要になるため、スケジュールに余裕を持って準備を進めることをおすすめします。

まとめ

2026年改正により、中古マンションでも条件を満たせば最長13年の住宅ローン控除が狙える可能性があります。
認定住宅や省エネ基準適合住宅に該当するか、築年数や床面積、所得要件を事前にしっかり確認することが大切です。
入居年によって控除額が変わるため、「いつ買うか」「どの性能の物件にするか」で家計への影響も大きく異なります。
当社では、最新の税制内容を踏まえたシミュレーションや必要書類の確認まで丁寧にサポートしますので、住宅ローン控除を最大限いかした中古マンション探しをしたい方は、ぜひ一度ご相談ください。