2026年税制改正で何が変わる？中古住宅の住宅ローン控除の基本を整理

2026年税制改正で中古住宅ローン控除はどう変わる？

2026年（令和8年）税制改正では、住宅ローン控除の適用期間が原則5年延長される方向で整理されています。
あわせて、中古住宅についても良質な住宅ストックの活用を促す観点から、控除対象となる範囲が広がる内容が盛り込まれています。
これにより、新築だけでなく中古住宅を選択した場合でも、一定の条件を満たせば長期間にわたり所得税等の負担軽減が期待できるようになります。
金利上昇が意識される中で、税制面の後押しによって中古住宅購入の選択肢が取りやすくなった点が、2026年改正の大きな特徴です。

中古住宅の住宅ローン控除は、原則として年末時点のローン残高に対して控除率0.7％を乗じた金額が、その年の所得税・住民税から差し引かれます。
控除期間は、性能の高い中古住宅など一定の要件を満たす場合には最長13年間とされる一方、一般的な中古住宅では期間や借入限度額が異なる区分もあります。
借入限度額は、住宅の性能区分や取得時期に応じて上限が設定されており、その範囲内で実際の借入残高に応じて控除額が決まります。
まずは「控除率0.7％」「最長13年」「性能区分ごとの借入限度額」という3つの柱を押さえておくことが、中古住宅の住宅ローン控除を理解するうえで重要です。

新築と比較したときの中古住宅の優遇ポイントとして、2026年税制改正後は、一定の省エネ性能や耐震性を満たす中古住宅であれば、新築に近い水準の控除期間や借入限度額が適用される場面が増えることが挙げられます。
2025年までの制度では、新築に比べて中古住宅は控除期間や限度額が相対的に抑えられる区分が多く、税制面で新築優位と感じられるケースが少なくありませんでした。
しかし、2026年以降は良質な中古住宅を選べば、ローン残高に対する控除の恩恵を長く受けられ、金利負担の一部を税額控除で相殺しやすくなります。
金利上昇局面で総支払額が膨らみやすい状況だからこそ、「中古住宅×住宅ローン控除」を組み合わせた資金計画が、選択肢としてより現実的になっているといえます。

中古住宅で住宅ローン控除を受けるための具体的な条件整理

まず、中古住宅で住宅ローン控除を受けるためには、住宅の要件と、借りる人自身の要件の両方を満たす必要があります。
住宅については、一定の床面積があることや、登記上の用法が専ら居住用であることなどが基本となります。
さらに、築年数や耐震基準への適合、取得から入居までの期間、住宅ローンの返済期間が10年以上であることなども重要な条件です。
一方で、借入を行う人の側では、合計所得金額が上限以下であることや、他の居住用財産に係る特例との重複適用がないことなどが求められます。

中古住宅固有のポイントとしては、旧耐震基準で建てられた住宅かどうかがよく問題になります。
原則として、耐火建築物なら築25年以内、非耐火建築物なら築20年以内であれば、耐震基準を満たしているものとして取り扱われます。
これより古い住宅であっても、耐震基準適合証明書、又は既存住宅売買瑕疵保険の付保などにより、新耐震基準に適合していることが証明されれば、住宅ローン控除の対象とすることができます。
国土交通省や国税庁の資料でも、こうした中古住宅の築年数要件と耐震証明による緩和が明記されています。

床面積要件は、登記簿上の専有面積又は延べ床面積が40㎡以上であることが現行制度の基本であり、2026年の税制改正でもこの緩和方向を維持した上で制度が延長されています。
また、そのうちおおむね1/2以上が自己の居住用として利用されることが必要であり、事務所兼用住宅などの場合は、居住部分の割合に注意しなければなりません。
所得要件については、合計所得金額の上限が設けられており、高所得者は住宅ローン控除の対象外となるため、事前に最新の上限額を確認しておくことが大切です。
加えて、取得から6か月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き居住していることなど、入居時期に関する細かな条件もあります。

次に、省エネ性能に応じて変わる控除内容を押さえておくことが重要です。
2026年税制改正では、既存住宅のうち、認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅など、省エネ性能の高い住宅について、借入限度額の引上げや子育て世帯への上乗せ措置が拡充されました。
いずれも控除率は0.7％で共通ですが、住宅の性能区分によって、控除期間や借入限度額が異なる点が大きな特徴です。
中古住宅であっても、所定の省エネ性能を満たし、所要の証明書類を用意すれば、性能の高い新築住宅に近い水準の優遇を受けられる場合があります。

一方、省エネ基準に適合しない「その他の住宅」とされる中古住宅では、借入限度額や控除期間が相対的に抑えられますので、物件選びの段階で長期優良住宅やZEH水準、省エネ基準適合といった性能区分を意識することが、控除の総額を左右します。
また、中古マンションでも中古一戸建てでも、住宅ローン控除の基本的な適用要件は共通ですが、区分所有建物では専有部分の床面積で判定されることなど、細かな違いがあります。
さらに、取得後に行うリフォームやリノベーション費用については、住宅ローン控除とは別に、一定の要件を満たす場合に住宅リフォーム税制の特例が利用できることもあり、全体の組み立てを考えながら資金計画を立てることが大切です。

金利上昇局面で「中古×住宅ローン控除」が不安を和らげる仕組み

まず、金利が上昇すると、毎月の返済額だけでなく、総返済額も大きく膨らむ点に注意が必要です。
特に変動金利では、将来の見通しが立てにくく、返済途中の金利上昇により、家計の予算が圧迫されるリスクがあります。
一方で、住宅ローン控除は年末時点のローン残高に応じて所得税等が軽減されるため、一定期間は実質的な返済負担を下げる効果があります。
このため、金利動向に不安を感じる場合でも、控除額まで含めた「実質負担」で考えることが大切です。

次に、2026年税制改正後は条件を満たす中古住宅について、控除期間13年が適用される類型が設けられています。
例えば、借入残高の上限が大きい省エネ性能を満たす中古住宅であれば、控除率0.7％が13年続くことで、長期にわたり税負担の軽減が期待できます。
具体的な金額は年末残高や課税所得によって異なりますが、控除期間が延びるほど、金利上昇で増えた利息の一部を相殺するようなイメージで考えられます。
このように、控除期間の長期化は、金利上昇局面での安心材料として活用しやすくなっています。

さらに、中古住宅は新築と比べて物件価格が抑えられる傾向があり、結果として借入額を小さくできる可能性があります。
借入額が少なければ、同じ金利上昇が起きても増加する利息は相対的に小さくなり、住宅ローン控除との組み合わせで「トータルコスト」を管理しやすくなります。
そのため、金利だけを見て購入をあきらめるのではなく、物件価格・借入額・控除期間・控除率を総合的に比較することが重要です。
この視点を持つことで、金利ニュースに振り回されず、自分の家計に合った中古住宅の選び方が見えやすくなります。

2026年以降に中古住宅を買う人が今チェックすべき実務ポイント

2026年税制改正により、中古住宅の住宅ローン控除は控除期間の延長や借入限度額の拡充が行われ、従来よりも活用しやすい制度になっています。
その一方で、登記簿に記載された新築年月日や、耐震基準適合証明、省エネ基準への適合状況など、事前に確認すべき情報は増えています。
これらの条件を満たしていないと、控除期間が短くなったり、そもそも住宅ローン控除を受けられない場合があります。
購入前に必要な書類や情報を整理し、物件選びと並行して冷静にチェックすることが大切です。

中古住宅で住宅ローン控除を受けるには、建物の登記簿で新築年月日と構造を確認し、現行の耐震基準に適合しているかを証明する書類の有無を把握する必要があります。
さらに、省エネ基準適合住宅や認定住宅、一定の省エネ性能を満たす住宅として認定されれば、控除期間が最大13年となり、借入限度額も拡大されます。
こうした性能に関する情報は、設計図書や検査済証、省エネ性能に関する評価書などで確認します。
購入を検討する段階から、これらの資料がきちんと整っているかを確認し、後から取得できるものかどうかも含めて見通しを持っておくことが重要です。

住宅ローン控除を確実に受けるためには、契約日と引渡し日、実際の入居日が、控除の適用期間内に収まっているかを把握しておかなければなりません。
令和8年から令和12年までに居住の用に供した場合が対象とされているため、この期間に入居できるスケジュールで契約やリフォーム計画を組むことが求められます。
入居の翌年には確定申告で初年度の住宅ローン控除を申請し、会社員であれば2年目以降は年末調整で手続を行う流れが基本です。
金利上昇の報道に左右され過ぎず、いつまでに入居すれば控除を最大限に活用できるかという視点で、資金計画とスケジュールを逆算して考えることが大切です。

まとめ

2026年の税制改正で、中古住宅の住宅ローン控除は期間や借入限度額が見直され、以前より活用しやすくなりました。
金利上昇局面でも、控除率0.7％による税負担の軽減と、中古ならではの価格メリットを組み合わせれば、トータルの支払いを抑えやすくなります。
一方で、築年数や耐震・省エネ性能、書類の不備などで控除が受けられないケースもあるため、事前の条件確認がとても重要です。
当社では、お客様の年収やライフプランを踏まえ、控除の適用可否や総支払額のシミュレーションまで丁寧にサポートしています。
「自分の場合はいくら得になるのか」を具体的に知りたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。